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北京6月楼市成交低迷 7月或延续清淡态势

经历5月份如火如荼的楼市行情后，北京地区6月份成交迎来低迷期，一二手商品房成交量相比5月明显下滑。多位业内人士预计，北京地区7月份楼市成交或延续清淡。

成交低迷

“目前二手房看房又回归线上为主、线下为辅。很多小区进不去，有的售房业主对大规模线下看房比较抵触。疫情波动对二手房市场影响很大。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。

从网签数据看，5月份二手房成交火热，很多前期签约的房源在6月份进行网签流程，因此网签量依然处于高位。

但成交量已出现明显的高位回落现象。6月1日至6月7日成交3800套，6月8日至6月15日成交4200套。6月15日至6月21日，北京二手房只成交2500套，相比6月初的两周跌幅明显。端午小长假期间，北京二手房市场继续萎缩，日成交量低于300套。预计本周二手房成交在2000套以内。6月二手房成交大约在1.5万套，低于5月的成交2.1万套。

2020年上半年，北京新建住宅签约1.7万套，二手房合计签约6.6万套，创近几年新低。2015年-2019年，北京地区二手房相应年份上半年成交量分别为85051套、135507套、87601套、76640套和72603套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2020年北京房地产市场整体成交低迷。从上半年的行情看，1月市场平稳，2-3月成交极度萎缩，4月市场逐渐恢复，5月出现一波小阳春行情。6月上半月二手房高位运行，新建住宅供应井喷。但受疫情波动影响，市场再次低迷。

张大伟指出，5月二手房网签1.6万套，因为网签滞后，实际签约高达2.1万套，这些交易逐渐体现到6月的网签数据。从目前情况看，市场高位回落，看房量锐减。预计7月份二手房市场难以乐观。

需求不足

进入6月以来，随着北京西城学区房落户政策临近，换房客趋于冷静，需求端明显不足。同时，刚需客户前期集中“上车”，换房需求普遍不足。

“6月份成交低迷最主要的原因是需求跟不上。线上看房很方便，不少客户前期看了很多套房源。真想买的话，线上签约、打款、交付都不是障碍。”多位销售人员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者调研发现，二手房存在较为明显的连环销售情况。换房客户需先卖出自住房产，然后再买入，中间至少牵扯到三至四个交易环节。由于贷款、房源量较少等多重因素制约，换房客户的交易达成一致的难度大。这也是签约量减少的一大原因。

“300万元-400万元属于‘上车盘’，400万元至600万元属于刚需盘，600万元以上属于改善盘。目前的情况是，前期‘上车盘’销售较好，导致价格上涨，且房源量较少。刚需盘虽然房源较多，但价格居高不下。改善盘降价意愿高，房源量大，但成交量仍上不去。”多位业内人士指出，“算上中介费和税费，北京刚需盘换房客户实际首付比例达70%以上。很多换房客户面临高首付压力，换房只能望而却步。目前北京成交量基本靠刚需盘支撑。”

库存攀升

“北京地区大部分新房项目之前开盘卖出去8成左右叫基本售罄，现在开盘能卖出3成就属于好项目。”多位资深销售人员对中国证券报记者说，“北京市场新建住宅库存达8.7万套的历史高峰，相比去年同期上涨29%。”

值得注意的是，随着新房楼盘加快建设，华北等地区不少热点城市的新房库存量持续攀升。上海一房地产研究院指出，4月、5月全国新开工面积逐渐企稳，销售面积有所反弹，预计2020年全国楼市潜在供求比整体处于上升态势。2020年9月大概率是潜在供求比的高点，2021年将缓慢下降，且处于供大于求状态。

截至2020年4月，多个地区住宅销售面积明显下降，库存去化压力增大。其中，华北地区如天津、华中地区如郑州的供求比和去化周期相对较高，去化压力较大；华南和华东地区则相对较好。

王若辰表示，潜在供求比与70城新房价格有较高的关联度，供求比的高点基本对应70城房价的低点。目前供求比仍在缓慢上行，预计9月份高点后将缓慢下行。

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